이제 통상 임대차계약서의 조항에 들어 있는 문장에서 그 의미를 알아가 보시죠?

지이알이코리아와 함께라면 법률용어도 어렵지 않아요~~

1) 조항

“임대인은 별도의 최고없이 임차인에 대한 서면 통지로 즉시 본 임대차 계약을 해지할 수 있다.”

2) 해석

"최고”의 사전적 의미: 상대편에게 일정한 행위를 하도록 독촉하는 통지를 하다.

최고 없이 라는 의미는 사전에 ‘빨리 입금하세요.’ 라는 독촉의 과정 없이도 서면으로 임대차 계약을 해지 통보할 수 있다는 말입니다.

1) 조항

① 임차인은 임대인에게 매월 고정 관리비로 [금           원]/[3.3㎡당       원]을 지급한다. 단, 부가가치세는 별도로 한다.

③ 임차인이 필요에 따라 설치한 ~~~~  등 전력소비가 요구되는 시설물을 설치한 경우, 계량기 설치에 필요한 비용 또는 관리규정에서 정한 업무시간 외에 임차인이 임대차 목적물을 사용함에 따라 발생하는 전기, 수도, 난방, 냉방, 가스등의 사용에 따른 실 사용금액인 추가관리비(부가세 별도)를 별도로 임차인이 부담한다.

2) 해석

관리비는 물건지의 물리적, 관리적 상황에 따라 다르고 이에 대한 부과 방식 등이 모두 계약서에 적시하는 것에 따라 적용됩니다.

이를 모르고 그냥 지나쳤다 가는 납부일에 다양한 항목의 추가 관리비를 납부해야 하는 경우가 발생합니다.

계약 날인 후에 협상이나 컴플레인은 효력이 없습니다.

반드시 담당자는 이 부분을 꼭 확인해야 합니다.

1) 조항

“임대료 및 관리비는 매월 1일부터 말일까지를 1개월 분으로 하며, 임차인은 정한 금액을 해당 월 10일까지 선납한다.”

2) 해석

임대사용기간이 1월1일~1월 31일까지라면, 1월 10일까지 임대료를 납부해야 한다는 의미입니다.

간혹 ‘선납’이 아닌 ‘후납’인 경우도 있으니, 사용기간 및 납부 날짜를 확인해야 합니다.

1) 조항

“본 임대차계약의 임대보증금 및 임대료, 관리비는 임차인과 임대인이 본 임대차계약 체결 시 특약 또는 별도 합의한 인상율로 인상된다.”

2) 해석

담당자가 혼동하는 것이 “사무실 임대조건은 계약기간 중 동결될 것이다 또는 매년 5%이상 올릴 수 없다” 라는 착각입니다.

하지만 이는 상가임대차보호법에 적용되느냐 아니냐 등을 반드시 따져 봐야 합니다.

때로는 사인간 거래, 즉 특약으로 정한 조항에 따라 결정되는 경우가 다반사입니다.

1) 조항

“임차인은 제3자에게 본 임대차계약상의 권리 또는 의무의 전부 또는 일부를 양도

하거나 질권설정 등의 처분행위, 또는 임대차목적물의 전부나 일부를 전대하거나

점유 이전하거나, 사용∙수익하게 하거나 제3자의 재실명의를 표시하게 할 수 없다.”

2) 해석

임차한 공간을 다른 이에게 다시 임차하는 행위를 전대 라고 말합니다.

예를 들면, 공유오피스 스파크 OOO 인 경우, 건물을 임차해서, 시설을 설치하고, 다시 회사에 임차를 주는 형태이므로, 전대라고 볼 수 있습니다.

계열사나 관계사가 있다면 반드시 이 부분에 대한 가능 협의를 하시기 바랍니다.

재실명의는 在室 – 공간이 있다. 名義 – 이름이 있는,

즉 사무실 공간 표시를 의미합니다.

1) 조항

“임차인이 다음 각 호에 해당하는 행위를 하였을 떼에는 임대인은 최고 없이 본 임대차 계약을 해지하고~”

2) 해석

임차인의 임대료, 관리비 등의 납부 연체, 파산 등 지급 불능, 상장폐지 등, 여러가지 항목의 계약해지 사유가 나열되어 있습니다.

이 항목들에 해당할 경우, 임대인은 최고 없이 계약해지권을 행사할 수 있다는 내용입니다.

때로는 임대인이 손해배상이나, 위약벌 항목이 들어가 있는 경우도 있습니다.

1) 조항

“임차인은, 임대인이 요청하는 경우, 임대차계약 만료 시 또는 해지 시 임차인의 임대차 목적물 명도의무의 이행에 관한 제소전화해조서를 관할 법원으로부터 받기 위하여 필요한 조치를 임대차 계약 체결일로부터 30일 이내에 제소전화해조서 신청서를 관할 법원에 제출하고 그 증빙을 임대인에게 제공하여야 하며, 이에 소요되는 비용은 임차인이 부담하기로 한다.”

2) 해석

‘제소전화해’란 사인 간에 분쟁이 발생할 경우 소송으로 이어지는 것을 방지하기 위해, 소송전에 쌍방이 서로 해결 방법을 조서 형식으로 작성하여 판사 앞에서 '쌍방이 이렇게 해결하는 것을 합의합니다. '라는 문서를 사전에 작성해 판결을 미리 받는 행위입니다.

따라서 업무용부동산 보다는 리테일 또는 개인간의 계약 시 빈번히 진행하는 법적행위입니다.

가능하면 사무실 계약 시에는 조항 삭제를 요청하세요. 임차인 입장에서는 불리한 법적 행위입니다.

1) 조항

“임대인은 임대차보증금에 대한 임차인의 채권보전을 위하여, 보증금에 대한 전세권(100%) 등기를 설정한다. 단, 임대차계약 종료 시에는 지체없이 설정된 전세권을 말소하기로 하되, 설정 및 말소 등기에 소요되는 모든 비용은 임차인의 부담으로 하며~~~”

2) 해석

일반 상가나 소형 사무실의 경우, 환산 보증금 (보증금+월임대료*100)이 일정 금액 이하이고, 해당 주소로 사업자등록을 하는 경우, 상가임대차 보호법에 의해 임차인의 보증금은 보호를 받습니다. (서울 최대 9억)

그러나, 대형사무실의 경우에는 보증금도 고액, 월임대료도 고액이기 때문에 상가임대차 보호법의 범위를 초과하는 경우가 많습니다.

이 경우, 임대보증금에 대한 담보설정이 꼭 필요합니다.

담보설정의 종류로는

• 근저당 설정: 등기사항증명서 을구에 등재
• 예금 질권 설정: 임대보증금을 은행에 예치하고, 그 예금을 담보로 한 질권을 설정
• 전세권 설정: 등기사항증명서 을구에 등재

최근에는 보증보험 가입을 통한 보증금 담보설정도 가끔 진행됩니다.

- 부동산 명도: 토지나 건물을 더 이상 점유(사용)할 권리가 없어진 점유자에 대해 해당 부동산의 점유를 타인에게 넘기는 것을 말합니다.

즉, 임차기간이 끝나면, 임차인은 임대인에게 해당 사무실을 비워줘야 하는 것을 말합니다.

- 원상복구: 내부 시설 및 기타구조 변경 부분 및 설치한 수도나, 전기배관 관련 임차인이 개조한 범위 내의 것을 처음 임차 받았을 때의 상태로 돌려놓는것을 말합니다.

오늘도 사무실 이전은 GERE Korea와 함께~